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附件：

湖南省房地產估價技術指引—估價方法選用

（試行）

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房地產估價方法選用及估價結果確定是估價實務中的關鍵環節，也是房地產估價報告的核心內容。根據湖南省房地產市場狀況，在湖南省內從事房地產估價業務的，選用估價方法除遵守《資產評估法》、《房地產估價規范》外，還應遵守本估價技術指引。

一、估價方法選用的原則

選用估價方法時，應根據估價目的、估價對象及其所在地的房地產市場狀況等客觀條件，對比較法、收益法、成本法、假設開發法等估價方法進行適用性分析。

當估價對象適用兩種或兩種以上估價方法進行估價時，宜同時選用所有適用的估價方法進行估價，不以某個房地產估價機構或注冊房地產估價師不掌握某種估價方法所需要的資料數據等非客觀原因來隨意決定估價方法的取舍；當必須取舍時，應在估價報告中說明并陳述理由。

當估價對象僅適用一種估價方法進行估價時，可只選用一種方法進行估價。

二、常見估價對象選用估價方法建議

1、住宅房地產

宜優先選用比較法、收益法。當該類型住宅房地產沒有交易或交易很少，或該類型住宅房地產沒有租金等經濟收入時，可選用成本法作為估價方法之一；估價對象具有開發或再開發潛力的，應選用假設開發法。

2、商業房地產

宜優先選用比較法、收益法。當該類型商業房地產沒有交易或交易很少，可選用成本法作為估價方法之一，但成本法不宜作為主要估價方法；估價對象具有開發或再開發潛力的，應選用假設開發法。

3、辦公房地產

宜優先選用比較法、收益法。當該類型辦公房地產沒有交易或交易很少，或該類型辦公房地產沒有租金等經濟收入時，可選用成本法作為估價方法之一；估價對象具有開發或再開發潛力的，應選用假設開發法。

4、工業房地產

估價對象可假定為獨立的開發建設項目進行重新開發建設的，宜優先選用成本法。該類型工業房地產有較多交易的，應選用比較法；估價對象或其同類工業房地產通常有租金等經濟收入的，應選用收益法；估價對象具有開發或再開發潛力的，應選用假設開發法。在對估價方法進行適用性分析后，有充分理由說明不能選用比較法、收益法、假設開發法時，可只選用成本法一種估價方法進行估價。

5、旅館、餐飲、娛樂等房地產

宜優先選用收益法。該類型房地產有較多交易的，應選用比較法；估價對象可假定為獨立的開發建設項目進行重新開發建設的，可選用成本法；估價對象具有開發或再開發潛力的，應選用假設開發法。在對估價方法進行適用性分析后，有充分理由說明不能選用比較法、成本法、假設開發法時，可只選用收益法一種估價方法進行估價。

6、公共設施、農業等特殊用途房地產

宜優先選用成本法。該類型房地產有較多交易的，應選用比較法；估價對象或其同類房地產通常有租金等經濟收入的，應選用收益法；估價對象具有開發或再開發潛力的，應選用假設開發法。在對估價方法進行適用性分析后，有充分理由說明不能選用比較法、收益法、假設開發法時，可只選用成本法一種方法進行估價。

7、建筑物、構筑物

一般選用成本法。當該類型建筑物、構筑物有建安工程造價實例的，可選用比較法計算其建安工程費；當估價對象通常有收益、且收益可單純計算或剝離計算時，可選用收益法。在對估價方法進行適用性分析后，有充分理由說明不能選用比較法、收益法時，可只選用成本法一種方法進行估價。

8、在建工程

一般選用成本法、假設開發法。當估價對象開發完成后價值不能采用除成本法以外的方法測算的，可只選用成本法一種方法進行估價。

9、土地使用權

各類用途的土地使用權估價，可參照相同用途的房地產選用估價方法的建議。土地在基準地價或標定地價覆蓋的區域內的，還宜選用基準地價（標定地價）修正法。

10、租賃價格

宜選用比較法、收益法。收益法應根據房地產價格與租賃價格之間的轉換公式，利用房地產價格推算出租賃價格。

三、有下列情形之一的，可只選用一種估價方法進行估價：

1、房地產市場發育不完備的偏遠鄉鎮、工礦區房地產估價；

2、特殊用途或房地產市場狹小的房地產估價；

3、建筑物保險估價；

4、房地產附著物估價；

5、房地產損害賠償估價；

6、經省級以上房地產估價專家委員會認定可選用一種估價

方法的。

四、本估價技術指引自發布之日起施行。

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